Szabálytalan épületre kaptunk építési engedélyt: Lehet gond a használatbavételnél?
1. eset: elnézte a hatóság a HÉSZ-t
Zoltán vásárolt egy telket, ahol a HÉSZ alapján a maximális beépíthetőség 35%, a kötelező legkisebb zöldfelület pedig 45%. Nagy, tágas házra vágyott és mivel nem szeretett lépcsőzni, így földszintesben gondolkodott. Felkeresett hát egy tervezőt, de pechére a szakember hibázott: elszámolta a teraszok és a gépkocsibeálló méretét, így kicsúsztak az engedélyezett beépíthetőségi határból, és nem teljesítették a zöldfelületi előírásokat sem. Mit sem sejtve feltöltik a terveket és a szükséges dokumentumokat a portálra. Igen ám, de a hatóságnál dolgozó Marika épp leterhelt, mert a kollégáját is helyettesíti, így nem végez ellenőrző számításokat és kiadja az építési engedélyt. Mivel senki sem fellebbez, így az engedély jogerőssé válik és Zoltán boldogan megkezdi az építkezést. Majd a használatbavételi szemle során lehull a lepel a hibáról: kiderül, hogy az épület nem felel meg a HÉSZnek. Lássuk, hogyan folytatódhat a történetünk.
Kinek milyen felelőssége van?
- Hatóság: Nem utasíthatja el a használatbavételt arra hivatkozva, hogy az épület nem felel meg a HÉSZ előírásainak. Zoltán teljesen jóhiszeműen, az engedélynek megfelelően építkezett. Védett szerzett jogról van szó: - A hatóság nem hozhatja hátrányos helyzetbe az állampolgárt azért, mert az engedélyezés során a saját ügyintézője hibázott és nem vette észre a túlépítést - tette hozzá jogászunk. A hatóság tehát leegyszerűsítve kötve van a saját határozatához és köteles kiadni a használatbavételi engedélyt. Ha mégsem ez történik, mindenképpen ajánlatos a döntés ellen fellebbezni.
- Kivitelező: Kézbe kapta a plecsnis terveket és az utolsó szög beveréséig annak megfelelő házat épített, tehát a kivitelező felelőssége főszabály szerint nem merülhet fel. Nem tisztsége vagy feladata felülbírálni a hatóság döntéseit - nem is teheti meg. (Persze más a helyzet, ha a “tűréshatáron” túl eltért a tervektől.) Ez esetben is felel azonban a tervnek a tőle elvárható szakmai gondosság mellett észlelhető hibáiért. Ugyanígy a célszerűtlen, szakszerűtlen utasítás kivitelezéséért, hacsak azokra nem hívja fel az építtető figyelmét. A beépítettségi és zöldfelületi mutató – bár elsősorban tervezői/hatósági kompetencia – nem feltétlenül egy rejtett, csak szakértői vizsgálattal feltárható hiba.
- Tervező: A hibát elkövető Marika ügyintézőn kívül egyedül a tervező ütheti meg a bokáját. Mivel elég súlyos tervezési hibáról van szó, akár Zoltán, akár a hatóság eljárás indítását kezdeményezheti a kamaránál. Arról nem beszélve, hogy ha Zoltánnak bármilyen kára keletkezett a malőr miatt, akkor természetesen azt is érvényesítheti a tervezővel szemben.
2. eset: gondok adódnak a szomszéddal
Balázs egy kétszintes, modern családi házat épít a telkén. A tervek tökéletesen megfelelnek valamennyi előírásnak: a házmagasság pontosan az előírt 6,5 méter és az oldalkert távolsága is milliméterre megfelel a jogszabályoknak. Balázs csont nélkül megkapja az engedélyt, azt senki nem támadja meg, így jogerőssé válik. Rendben lezajlik a kivitelezés, majd a hatóság szemrebbenés nélkül megadja a használatbavételi engedélyt is. Minden tökéletes Balázs még a nyár végén be tud költözni új otthonába. A probléma késő ősszel kezdődik, amikor a nap alacsonyabban jár: a szomszédban lakó Istvánék háza és kertje mögött Balázs új, kétszintes háza hatalmas árnyékot vet. István szomszéd dühösen rohan a hatósághoz, hogy a méregdrágán felszerelt napelemes rendszere télen kb. nullát termel, arról nem beszélve, hogy a nappaliban kénytelenek folyamatosan lámpát gyújtani. A hatóság pedig csak megvonja a vállát
Ki a hibás a történetben?
A nap - gondolhatjuk először. A kivitelező nem bakizott és a hatóság is szabályszerűen járt el. Hiába veri István az ajtót, a hatóság nem vonhatja vissza a jogerős használatbavételi engedélyt. Balázs és a tervező felelőssége viszont kétségkívül felmerül: tekintettel kellett volna lenniük a szomszédos épület adottságaira, a meglévő napelemekre stb. - Roppant fontos szabály, hogy a hatóság engedélye az építési tevékenységgel kapcsolatos polgári jogi igényt nem dönti el - magyarázza jogászunk. Az építési és a használatbavételi engedély csupán azt igazolja, hogy az épület az építésügyi szabályoknak megfelel, nem pedig azt, -
- hogy senkinek a jogát nem sérti
- vagy nem okozott másnak polgári jogi kárt.
Nem nyújt tehát automatikus védelmet a polgári perekkel szemben, ha az épület elhelyezkedése vagy mérete bizonyíthatóan és súlyosan sérti a szomszéd érdekeit.
Mi a mese vége? Visszabontathatják az épületet?
Balázs tehát jóhiszeműen, az előírásoknak megfelelve építkezett, így a visszabontás nem merülhet fel ezen az alapon. Kárt viszont okozott: csökkent István házának értéke, a zöldáramtermelése és szükségtelenül korlátozzák a saját ingatlana használatában. Így tehát csinos kis kártérítést állapíthat meg a bíróság, amely magába foglalhatja pl.
- a napelemes rendszer áttelepítését egy másik tetőre, ha ez nem lehet, akár a teljes napelemes rendszer értékét,
- az ingatlan piaci értékének csökkenését (pl. táj helyett falra néző, árnyékos beltér és udvar)
- a magasabb rezsiköltségeket,
- de akár István életminőségének romlását is ide sorolhatjuk.
Súlyos érdeksérelem esetén pedig a bíróság dönthet annak megszüntetése érdekében akár a bontás mellett is, ez azonban szélsőséges eset. Jellemzően kisebb, főleg engedély nélküli vagy szabálytalanul épített építményeknél (pl. szerszámtároló, kerítés) fordul elő, mérlegelve, hogy az valóban szükséges és egyáltalán arányos-e.
Mivel az ingatlan tulajdonosa Balázs, a szomszéd elsősorban vele szemben érvényesítheti az igényét. Ez azonban nem jelenti azt, hogy a tervező mentesül a felelősség alól: ha a kár a tervező hibás munkájára vezethető vissza, Balázs végső soron továbbháríthatja rá a megfizetett kárt. A tervezőt Balázs már az eredeti perbe is bevonhatja, hogy ő is képviselhesse az érdekeit. Azonban a szomszédtól nem várható el, hogy a Balázs helyett közvetlenül a tervezővel szemben érvényesítse a kárigényét. Ezért, ha Balázst jogerősen elmarasztalják és kártérítést kell fizetnie a szomszédnak, Balázsnak ezt követően külön eljárásban kell érvényesítenie a tervezővel szembeni igényét.
