5%-os lakásáfa: 2027-től megszűnik: 20 millióval drágább lesz egy lakás?
Az 5 százalékos kedvezményes lakásáfát 2016. január 1-jén vezette be a kormány, a korábbi 27 százalékról csökkentve az adót, kifejezetten a lakásépítési piac élénkítése érdekében. A kedvezmény eredetileg 2019 végéig szólt, és ahogy közeledett ez a határidő, a fejlesztők nem tudták biztosan, meghosszabbítják-e, ez a bizonytalanság pedig már jóval a tényleges megszűnés előtt visszafogta a piacot. A negyedévente értékesítésre kínált 2500 körüli új lakások száma 2018 nyarára 1500-ra esett vissza.
- A kormány ezért 2018 végén már meghirdetett egy részleges mentességet: aki addig megszerezte az építési engedélyt, még öt évig, 2023 végéig érvényesíthette az 5 százalékos kulcsot.
- A teljes, általános kedvezmény újraélesztése 2021-től történt, ekkor a kormány veszélyhelyzeti rendelettel hosszabbította meg két évre az 5 százalékos kulcs alkalmazását, amit 2022 végén törvénybe is iktattak.
- Ezután további hosszabbítások következtek: 2024 májusában Varga Mihály akkori pénzügyminiszter jelentette be, hogy a kedvezmény alapesetben 2026 végéig marad érvényben. Az eddig megszerzett építési engedéllyel vagy egyszerű bejelentéssel induló projekteknél pedig egészen 2028, illetve a legutóbbi szabályozás szerint 2030 végéig is alkalmazható marad.
Azóta a jelenlegi kormány részéről azonban semmilyen nyilatkozat, tervezet vagy bejelentés nem született az 5 százalékos kulcs meghosszabbításáról. Ez azért is beszédes, mert a korábbi hosszabbításokat mindig évekkel a határidő lejárta előtt kommunikálták: például a jelenlegi, 2026 végéig szóló szabályt Varga Mihály még 2024 májusában jelentette be. Most, alig három hónappal a határidő előtt, ilyen bejelentés még nem történt.
A piaci szakértők ezt egyelőre nem tekintik vészhelyzetnek, mert az átmeneti szabály miatt az év végéig indított projektek még a régi árakon kelhetnek el. Ez lefedi a lakáspiac nagy részét. Bár az az 5%-os áfa sosem volt korlátlan, a lakások túlnyomó részére ez vonatkozott. Alkalmazható a
- legfeljebb 150 négyzetméter hasznos alapterületig a többlakásos, azaz társasházi lakóingatlanban kialakított lakásra
- legfeljebb 300 négyzetméter hasznos alapterületig az egylakásos lakóingatlannál.
A hasznos alapterületbe nem számít bele a garázs, az üzlet, illetve minden olyan helyiség, amely nem szükséges a lakás rendeltetésszerű használatához. Ez a tetőtérbeépítéses és az ikerházas projekteknél különösen fontos, mert ezeknél könnyen átcsúszhatunk a határon anélkül, hogy észrevennénk.
Mi történik, ha lecsúszunk a határidőről
Ha se az engedély nem válik véglegessé, se a bejelentést nem veszik tudomásul 2026. december 31-ig, akkor a teljes projektre, még az addig átvett előlegre is 27%-os áfát kell felszámítanunk — ez visszamenőleg nem korrigálható.
Ez egy lakás esetében óriási tétel: egy jelenleg bruttó 100 millió forintba kerülő lakásnál az áfaváltozás elméletileg közel 21 millió forintos különbséget jelent. A kérdés, hogy ezt a különbséget ki viseli — mi, kivitelezőként, vagy a vevő. Ezt a szerződésben most, időben kell rendeznünk, nem az átadás előtt, amikor már nincs mozgásterünk.
Ez nem jelenti azt, hogy 2027 elején egyik napról a másikra 20 százalék körüli áremelkedés söpör végig a piacon. A kínálat jelentős része év végéig megkapja a hatósági jóváhagyást, tehát még évekig 5%-os áfával értékesíthető. A baj azoknál a projekteknél kezdődik, amelyek engedélyezése csak 2027-ben vagy azt követően történik
Mit okoz az áfa emelés?
Példa: jellemző budapesti új lakás
A KSH szerint 2026 első félévében Budapesten az újonnan használatba vett lakások átlagos alapterülete 65,8 m² volt. Ez 1,5 millió Ft négyzetméterár mellett 98,7 millió forintos nettó árat jelent.
| Tétel | 5%-os áfával (jelenleg) | 27%-os áfával (2027-től) |
|---|---|---|
| Nettó ár | 98,7 millió forint | 98,7 millió forint |
| Áfa | 4,9 millió Ft | 26,6 millió Ft |
| Bruttó vételár | 103,6 millió Ft | 125,3 millió Ft |
Különbség: 21,7 millió forint, azaz a bruttó ár 20,95%-kal nő, ha a nettó ár változatlan marad.
Példa: országos átlagméretű, vidéki nagyvárosi új lakás
A KSH szerint 2026 első félévében Magyarországon az újonnan használatba vett lakások átlagos alapterülete 94,5 m² volt. A 25 megyei jogú városban az új építésű lakások átlagos négyzetméterára 1,32 millió forint volt 2026 közepén (Forrás: Otthon Centrum.) Egy ilyen, 94,5 m²-es lakás nettó ára: 124,7 millió forint.
| Tétel | 5%-os áfával (jelenleg) | 27%-os áfával (2027-től) |
|---|---|---|
| Nettó ár | 124,7 millió Ft | 124,7 millió Ft |
| Áfa | 6,2 millió Ft | 33,7 millió Ft |
| Bruttó vételár | 131,0 millió Ft | 158,4 millió Ft |
Különbség: 27,4 millió forint, azaz a bruttó ár itt is 20,95%-kal nő, ha a nettó ár változatlan marad.
Mindkét példában a feltevés, hogy a fejlesztő a nettó árat nem változtatja, és a teljes adótehernövekedést áthárítja a vevőre. A valóságban a haszonkulcs ettől eltérhet (például a visszaeső kereslet miatt).
Kivétel: a rozsdaövezeti projektek
Van egy fontos kivétel, amelyről kevesebb szó esik: a kijelölt rozsdaövezeti akcióterületeken megvalósuló lakásprojekteknél a törvényi feltételek teljesülése esetén az 5%-os áfa 2027 után is, a fent tárgyalt határidőktől függetlenül, tartósan megmaradhat. Ezeket kormányrendelet jelöli ki. A gyakorlatban ez volt gyárterületeket, használaton kívüli vasúti területeket, egykori laktanyákat és hasonló, elhagyott ipari ingatlanokat jelent, amelyeket a kormány lakófunkcióra alkalmassá kíván tenni.
Két árban futó piac 2027-től
2027-től két, egészen más árazású projekt fut majd egymás mellett ugyanazon a piacon. Aki 2026 végéig megszerzi a végleges építési engedélyt vagy elfogadott egyszerű bejelentést, még 2030 végéig árulhat 5 százalékos áfával. Aki lemarad, és csak 2027-ben kapja meg az engedélyt, a teljes 27 százalékos kulccsal indul. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy ugyanabban a városrészben, ugyanabban az évben, két szinte egyforma műszaki tartalmú lakás ára 20 százalék körüli áfakülönbséggel kerülhet a piacra, pusztán azon múlva, ki mikor adta be a papírjait. Ez nem elméleti kockázat, hanem most alakuló helyzet.:
- Budapesten már 2026 első negyedévében mintegy 22 ezer lakást tartalmazó projekt volt fejlesztés vagy értékesítés alatt.
- Ezzel párhuzamosan országosan is felpörgött az építkezési kedv. Az első félévben a kiadott engedélyek és egyszerű bejelentések alapján épülő lakások száma, 16 588-ra emelkedett, 29 százalékkal haladta meg 2025 első félévét.
Vagyis a most engedélyt szerző, még 5 százalékos projektek tömegesen jönnek majd a piacra, éppen akkor, amikor a lekésett, 27 százalékos projekteknek is el kellene indulniuk. Az eladások gyorsulása ellenére a szabad, még eladatlan új lakások száma így is tovább nőtt, és rekordot ért el 10 130 darabbal, közel 50 százalékkal meghaladva a hosszú távú átlagot a Pénzcentrum adatai szerint. Az Otthon Start program felpörgette a keresletet, de ez sem oldotta meg a kínálat felszívását: a program első hulláma után 2026-ban 18 százalékkal csökkent az érdeklődés, a megkötött hitelek 90 százaléka pedig használt lakás vásárlására ment, nem új építésűre . Aki 2027-től csak 27 százalékkal tud árulni, tehát nem egy szűkös piacon versenyez a vevőkért, hanem egy egyre bővülő, 5 százalékos áfás kínálattal.
